Copropriété : qui paie quoi en cas de sinistre ?
Un dégât des eaux qui traverse trois étages. Des fissures sur la façade. Un balcon qui menace de s’effondrer. En copropriété, la question « qui paie ? » est souvent plus compliquée que le sinistre lui-même.
Parties communes vs parties privatives
Le principe est simple sur le papier : chacun paie pour ce qui lui appartient. En pratique, c’est le flou artistique. La canalisation qui fuit est-elle dans les parties communes ou privatives ? Le mur qui fissure est-il porteur (commun) ou simple cloison (privative) ?
Le règlement de copropriété définit précisément ce qui est commun et ce qui est privatif. Relisez-le — c’est souvent la première chose que demande un expert en cas de litige.
Les cas classiques
Infiltrations par la toiture — La toiture est une partie commune : la copropriété paie. Mais si un copropriétaire du dernier étage a modifié sa toiture-terrasse sans autorisation et que ça fuit chez le voisin du dessous, c’est sa responsabilité.
Dégât des eaux entre voisins — La convention IRSI (2018) simplifie les choses pour les sinistres de moins de 5 000€ HT : c’est l’assurance de l’occupant du logement touché qui prend en charge, puis se retourne contre le responsable. Au-delà de 5 000€, une expertise contradictoire est nécessaire.
Fissures structurelles — Les murs porteurs et fondations sont des parties communes. Si des fissures apparaissent, c’est le syndicat de copropriétaires qui doit mandater un expert et financer les travaux (via les charges ou un appel de fonds exceptionnel).
Le rôle du syndic
Le syndic est censé agir vite en cas de sinistre sur les parties communes. Dans la réalité, beaucoup traînent des pieds — surtout quand les travaux sont coûteux. En tant que copropriétaire, vous pouvez :
- Mettre le syndic en demeure par LRAR de prendre les mesures nécessaires
- Demander la convocation d’une AG extraordinaire
- En cas d’urgence (risque pour la sécurité), faire réaliser les travaux conservatoires et demander le remboursement
Quand mandater votre propre expert ?
Si le syndic mandate un expert, celui-ci défend les intérêts de la copropriété — pas forcément les vôtres individuellement. Dans les cas suivants, avoir votre propre expert est recommandé :
- Le sinistre touche votre lot et les parties communes
- Vous contestez la répartition des coûts
- Le rapport de l’expert du syndic vous semble partiel
- Votre assureur et celle de la copropriété se renvoient la balle
Sinistre en copropriété ? Un expert indépendant vous aide à défendre vos intérêts et obtenir une juste répartition des coûts.